Umowa dożywocia czy darowizna? Co wybrać przy przekazaniu domu lub mieszkania
Rodzice lub dziadkowie często chcą przekazać dom, mieszkanie albo gospodarstwo młodszemu pokoleniu jeszcze za życia. Najczęściej rozważane są dwie umowy: darowizna i umowa dożywocia. Choć skutek jest podobny – zmiana właściciela – różnice są istotne.
Na czym polega umowa dożywocia?
Umowa dożywocia (art. 908–916 Kodeksu cywilnego) polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ten w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy – dożywotnikowi – dożywotnie utrzymanie. Jeśli umowa nie stanowi inaczej, obejmuje ono przyjęcie dożywotnika jako domownika, zapewnienie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu. Umowa wymaga formy aktu notarialnego.
Na czym polega darowizna?
Darowizna to nieodpłatne przekazanie majątku. Obdarowany nie ma obowiązku utrzymywania darczyńcy, chyba że strony ustanowią np. służebność mieszkania. Darowiznę można odwołać w razie rażącej niewdzięczności obdarowanego.
Najważniejsze różnice
- Zabezpieczenie zbywcy: przy dożywociu nabywca ma ustawowy obowiązek opieki; przy darowiźnie – nie.
- Zachowek: darowizny co do zasady dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku pozostałych dzieci. Umowa dożywocia jest umową odpłatną, dlatego zwykle nie wpływa na zachowek w ten sam sposób.
- Odwołanie: darowiznę można odwołać z powodu rażącej niewdzięczności. Umowy dożywocia nie odwołuje się w ten sposób, ale w razie poważnych konfliktów sąd może zamienić prawa dożywotnika na dożywotnią rentę.
- Podatki: darowizna w najbliższej rodzinie może korzystać ze zwolnienia po zgłoszeniu do urzędu skarbowego; przy dożywociu zasady opodatkowania są inne – warto je sprawdzić przed podpisaniem umowy.
Dożywocie na udziale we współwłasności
Przedmiotem umowy dożywocia może być także udział w nieruchomości, np. połowa domu należąca do jednego z rodziców. Takie rozwiązanie wymaga starannego ustalenia, jak ma wyglądać korzystanie z nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli.
Co wybrać?
Dożywocie sprawdza się, gdy dla zbywcy najważniejsze jest zapewnienie opieki na starość. Darowizna bywa prostsza, gdy relacje rodzinne są dobre, a przekazującemu nie zależy na formalnym zobowiązaniu do utrzymania. Wybór warto poprzedzić analizą sytuacji rodzinnej, podatkowej i potencjalnych roszczeń o zachowek.
Kancelaria Radcy Prawnego Artur Maziarz w Rzeszowie przygotuje analizę i projekt postanowień umowy przed wizytą u notariusza. Więcej o dożywociu przeczytasz we wpisie Prawo dożywocia. Kontakt: 793 027 185.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie.
