Prawo dożywocia

Nieruchomości za dożywotnią opiekę.

W przypadku, gdy chcemy zabezpieczyć swoją przyszłość a jednocześnie np. darować komuś bliskiemu nieruchomość z pomocą przychodzi możliwość zawarcia umowy o dożywocie, potocznie nazywana umową dożywocia.
Jest to rodzaj umowy cywilnoprawnej, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się
do jej zbycia w zamian za dożywotnie utrzymanie. Prawo dożywocia jest prawem majątkowym osobistym a więc dotyczy ekonomicznego inetresu uprawnionego. Jest również prawem niezbywalnym i niedziedzicznym, wygasa wraz ze śmiercią Dożywotnika. Dożywotnikiem nazywana jest osoba uprawniona na podstawie umowy o dożywocie.
Pamiętać jednak należy, iż umowa o dożywocie może stanowić część składową nie tylko umowy darowizny nieruchomości ale i sprzedaży. Przedmiotem umowy o której mowa powyżej może być każda nieruchomość gruntowa lub lokalowa, udział we współwłasności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego. Zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna, przy czym zbywca nie musi być jednocześnie Dożywotnikiem. Zatem uprawnionym do otrzymywania świadczenia jest nie tylko sam Dożywotnik, ale również osoby mu bliskie, ponieważ istnieje możliwość zawarcia umowy tylko na rzecz osób bliskich. Nabywcą nieruchomości może być natomiast każdy podmiot prawa cywilnego, tj. osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, o ile posiada zdolność  prawną,  czyli jednostka  organizacyjna  określona  w  art.  33¹ k.c.  Nadto  umowa  dożywocia powinna szczegółowo określać zobowiązania nabywcy (obdarowanego) nieruchomości, żeby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieścisłości i nieporozumień.
W przedmiotowej umowie powinien być dokładnie określony rodzaj i wielkość świadczeń. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym„. czytaj dalej

Ustanowienie umowy o dożywocie powinno nastąpić w umowie przenoszącej własność nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego.

Jak rozwiązać umowę o dożywocie?

Zmiana dożywocia na rentę.

Dożywotnik jak i Nabywca mają prawo wystąpić do Sądu z żądaniem zmiany wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości uprawnień. Istotą zmiany umowy o dożywocie na rentę jest wytworzenie się między Dożywotnikiem a Zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Ustawodawca nie wyjaśnił o jakich stosunkach mowa, pozostawiając tym samym katalog otwarty w przedmiocie znaczenia wzajemnych stosunków Dożywotnika i Zobowiązanego. Ponadto Dożywotnik może żądać zmiany prawa dożywocia na rentę, jeżeli Zobowiązany zbył otrzymaną nieruchomość.

Rozwiązanie umowy dożywocia

Rozwiązanie umowy dożywocia przez Sąd może nastąpić w wypadkach wyjątkowych, gdy wystąpi o to nabywca nieruchomości albo Dożywotnik, który jest zbywcą nieruchomości. Wyjątkowość sytuacji wyraża się przede wszystkim w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie prowadzi do należytego rezultatu (np. gdy zobowiązany nie jest w stanie płacić renty zaspokajającej potrzeby dożywotnika), ale także w drastycznym naruszaniu przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego (wyrok SA w Katowicach z dnia 21 listopada 1995 r., I ACr 520/95, OSA 1998, z. 3, poz. 11). W przy przypadku gdy doszłoby do rozwiązania umowy o dożywocie, nastąpi przejście prawa własności nieruchomości  z powrotem na byłego właściciela (osobę która była Dożywotnikiem), a prawo dożywocia wygaśnie.

Żądanie uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną

Zgodnie z art. 916. § 1. osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Osoba uprawniona do alimentów z ustawy może wystąpić z żądaniem opartym na art. 916 § 1 k.c. w każdym czasie po powstaniu obowiązku alimentacyjnego, niezależnie od tego, czy wcześniej to uprawnienie było już realizowane. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.

Należy zatem pamiętać, aby decydując się na zawarcie umowy o dożywocie, dokładnie określić prawa i obowiązki stron w umowie, jak również dokonać wyboru odpowiedniego dla swoich potrzeb zakresu świadczeń. Pamiętać również należy, iż rozwiązanie umowy dożywocie, zamiana na rentę czy uznanie jej za bezskuteczną należy do kompetencji i uznania Sądu.

Materiał źródłowy:

– ustawa z dnia 23 kwietnia 1963r. Kodeks cywilny (Dz.U. 2017, poz. 459).,
– Kidyba Andrzej (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, wyd. II,
– wyrok SA w Katowicach z dnia 21 listopada 1995 r., I ACr 520/95, OSA 1998, z. 3, poz. 11